宝安日报全媒体记者 张萍 通讯员 庞煌耀/文 记者 邢峻豪/图

整齐明亮的白色楼栋，配上黄色和橙色的窗沿，一楼是透明的大落地窗，曾经拥挤逼仄的城中村，如今像是一幅清新时尚的水彩画。走进宝安区城中村整治提升“三个一点”模式试点项目宝罗小区，一座明亮温暖的“超级村落”呈现在记者眼前。

2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，明确将“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多”的城中村作为改造重点。要让人民群众共享城市发展成果，城中村改造是要直面的“必答题”，也是实现高质量发展必须啃下的“硬骨头”。

宝安区以高水平城中村改造推动高质量发展，在城中村保障性住房规模化品质化改造提升过程中，创新探索“三个一点”城中村整治提升模式，重点选取位于深中通道门户片区的宝罗小区等作为“三个一点”模式的试点项目，通过基础设施、商业配套、公共服务、共享公共区域等功能改造，打造高品质、低租金、有温度的综合示范村，构建新型城中村新典范、新样板。

“三个一点”模式

让城中村改造“进了楼”

什么是城中村整治提升“三个一点”模式，这与以往的城中村改造有什么不同？

据了解，“三个一点”城中村整治提升模式，即通过“政府投一点、股份公司投一点、业主投一点”的“三个一点”模式对城中村进行综合整治提升，政府统筹与基层治理相结合，明确各方投资边界，充分调动各方的积极主动性，以达到“业主和租户受益，股份公司和辖区发展”的“两受益两发展”目标。

“宝罗小区共有居民楼17栋，目前已收储13栋，是我们目前收储楼栋中密度最高、基础条件最优的示范项目。”作为深圳安居集团城中村板块全资企业，深圳市安居乐寓住房租赁投资控股有限公司是宝罗小区项目的改造实施主体，在高级总监汤达峰看来，城中村整治提升“三个一点”模式，让他们希望探索打造的城中村改造3.0正在从愿景变为现实。

规模收储、整体规划、集中建设、统一运营，这是宝罗小区改造项目的一大特色。以往的城中村改造主要是外部基础设施改善，以及较为零散的单体楼栋改造，而宝罗小区几乎是集中成片楼栋改造，而且也让城中村改造扒开面子看里子，真正“进了楼”。

▲宝罗小区首批竣工的楼栋（右）。

据了解，宝罗小区改造包含了楼栋结构加固、室内装修改造、外立面更新改造、室外公共空间改造等，覆盖公寓、共享公共区域、公共服务等功能空间。项目在今年3月开工建设，8月底首批楼栋已竣工，预计在今年10月底完成6栋。到今年年底，项目将完成剩余楼栋以及共享公共区域、公共空间等区域的打造。改造后，项目预计可交付约950套房源。

高密度下的宜居

点亮“城中景”里小确幸

“城中村改造在规划设计上要解决一个很重要的问题，就是高密度下的宜居。”汤达峰说。在一个高密度的城中村，宜居画卷如何展开？

行走在宝罗小区，一楼打造的透明的落地玻璃，让空间看上去开阔了不少，今后这里将打造为公共服务空间。一些房间增设了开窗，优化了通风和采光。原有的巷道也可以利用起来，打造一条休闲步道。

▲宝安区城中村整治试点项目宝罗小区一室一厅已完成装修。

“我们创造更多的架空区域，增加了很多连廊，让空间联动起来。”汤达峰介绍，他们提出垂直山谷的概念，计划将屋顶改造成共享花园。“我们挖掘每一寸空间，哪怕一些转角，也可以用来增添一些‘小确幸’。”

据了解，在公共服务配套方面，宝罗小区改造项目在首层及顶层设置了健身房、自习室、多功能影音室、乒乓球室、共享厨房等共享公区，面积约1800㎡。规划了休闲体验区、生活服务区、烟火美食区3大主题商业区域，党群服务中心、社康中心、警务室、儿童友好空间、图书馆、宝罗故事馆等6类公共服务区域。还有5个组团屋顶花园，以及1700㎡的开放广场。

此外，项目还提出了打造无围墙社区的设想，希望通过公共服务和商业设施的开放，可以辐射周边1.5公里范围内的居民。

在基础设施完善和空间品质提升的基础上，宝罗小区改造项目基于九围国际总部、工业园区、临空产业辐射区地缘特点，以多人公寓+青年公寓+家庭公寓的产品组合满足多元客群需求，探索打造“一张床、一间房、一套房”多层次产品体系。

如面向保障城市基本运行人员提供2床和6床的多人公寓，针对家庭用户提供两居室的家庭公寓等，为成长型新市民、青年人等多群体打造有品质的“来深第一站”。公寓精装交付，租户可拎包入住。

激活自主造血功能

多元合作共赢

改造后租金会上涨吗？如何更好地保障原有住户的居住权益？汤达峰表示，宝罗小区项目并不以传统的赚取租金差为主要盈利模式，“我们希望原来住在这里的居民，改造完了还能住在这。目前已经联系了几十位原有住户，他们表示改造完成后可以继续入住。”

如何平衡改造投入与长远发展的关系？据了解，宝罗小区改造项目积极探索多元合作路径，通过合作共赢、收益分成、基础设施共建，进一步激发上下游相关产业发展活力。

如与比亚迪、迈睿环境、美团、巴士集团等深入沟通，计划落地光储充系统、地埋式垃圾站、中水回收系统、直饮水、公交巴士等。同时，探索打造中村科技应用场景，搭建企业产品展示平台，争取市场化合作机会。如与相关社会资本合作试点厨电三合一、新风机等产品。此外，通过扩充消费场景，提供可经营空间，也可以增加收益来源。

股份公司作为“三个一点”模式的重要参与者，可以参与到公共设施建设维护及管理运营中来。鹤洲股份合作公司副董事长陈寿龙表示，未来他们可能会参与停车楼等项目的投资建设，从而实现互利共赢。

“这次改造对整个小区的环境提升都很大，特别是很多安全隐患从根本上解决了。”陈寿龙说，项目改造之后，人流和经济都会进一步带动起来，也为股份合作公司转型发展带来了新机遇。

在城中村整治提升“三个一点”模式中，政府需要发挥好统筹作用。据了解，在前期楼栋收储阶段，政府部门积极协调引导，助力收储工作，并建立规则和流程制度，保障城中村改造安全有序进行。宝安区住房和建设局工作人员介绍，该局针对宝罗小区等试点项目专门建立了常态化的联审会机制，可以及时协调解决项目推进难题。

宝罗小区的美丽蝶变是一个开始，宝安区城中村“三个一点”模式的探索实践仍然在路上，温暖、包容、多元的“超级村落”正在离我们越来越近。