宝安日报全媒体记者 郑思韵 文/图

日前，历经158轮鏖战，招商蛇口以总价21.55亿元摘下前海桂湾片区T201-0232宗地，成交楼面价高达约8.4万元/平方米，溢价率飙升至86.1%。这一成交价格不仅超越了2015年宝安尖岗山片区创下的7.99万元/平方米纪录，同时刷新了近三年深圳宅地市场的溢价率天花板。

前海此次土拍的火爆，将成为深圳乃至整个大湾区土地市场强势回暖的标志性事件之一。这热度背后是什么样的“流量密码”？

房企抢滩前海，桂湾战略价值凸显

据了解，此次桂湾片区土拍吸引了12家房企激烈角逐，且多为实力雄厚的稳健型央国企。据悉，桂湾片区位于前海自贸区、深港合作区，区位规划优势、产业优势突出。目前，该区域已四年无宅地供应，当前仅前海时代尊府在售。

开发商的热情，更深层次的原因在于前海背后的战略价值。

前海被誉为“特区中的特区”，已然成为深圳举足轻重的发展引擎。2025年，恰逢前海合作区成立15周年、前海蛇口自贸片区挂牌10周年的关键节点。借助国家级政策和国际化定位的双重优势，前海已发展成为全球资本、产业和人才聚集的核心区域。

在2025年深圳政府工作报告中，“前海”这一关键词被明确提到15次，战略地位显著。

根据前海管理局的数据显示，2024年，前海实现地区生产总值3008.8亿元、同比增长8.6%，固定资产投资1691亿元、同比增长10.1%，进出口7066.5亿元、同比增长42.4%，实际使用外资266.5亿元、同比增长7.4%、占全市的60.4%。

基础配套加速兑现，桂湾住宅市场热度飙涨

经济高速发展的同时，前海更在城市配套与宜居生态建设上持续发力。

目前，前海片区已建成运营8条轨道交通线路，深圳城市轨道路网运营线路达到18条（含有轨电车），总里程达到595.1公里；深圳“三铁”在建里程达598.7公里，正加速构筑“轨道上的生活圈”。

与传统商务区不同，前海不仅吸引全球资本，也以职住平衡的双重定位成为现代城市发展的典范。

根据前海的规划，片区职住比已从过去的4:1优化至2.3:1。越来越多的高端人才涌进，在职场附近找到合适的居住场所。

居于前海，事业与生活高度融合，居住地步行5分钟即可抵达前海金融城，15分钟生活圈内教育、医疗、商业、生态等高品质配套一应俱全。国际化都市的繁华景象与桂湾公园、前海石公园、滨海休闲带共同形成的城市绿意长廊和谐共融，现代都市活力与生态宜居于一体。

随着区域配套日益完善，资金正迅速抢跑入场。近年来，桂湾片区频现“日光盘”。2023年12月，前海时代尊府首次推出270套高品质住宅，开盘仅6小时便全部售罄；2024年3月，前海时代尊府再度加推344套房源，接续热销，成为深圳2024年开年去化率最高的项目。4月26日，前海时代尊府开盘，首日去化率超90%。

二手房方面，目前片区内已有天健悦湾府、天健悦桂府等豪宅楼盘，其中天健悦湾府均价约119967元/平方米、天健悦桂府均价约114523元/平方米，区域住宅价值明显提升。

市场火热的背后原因，是片区住宅产品的稀缺。目前，桂湾片区在建项目共计40个，其中基础设施建设项目33个，开发项目7个，但住宅项目仅1个。在桂湾，100平方米以下的户型，更成为市场争抢的焦点。

据介绍，深铁前海时代项目总建筑面积约130万平方米，其中已建成物业约45.2万平方米，包括CEO公馆、国际都荟住宅、前海深港基金小镇及教育配套等；在建及待建物业约84.3万平方米，涵盖国际公寓、总部办公、高端住宅、风尚商业、精品酒店等业态，构建起商务、社交、居住、休闲于一体的城市生活场景。

作为深圳城市价值深度发掘的重要参与者，深铁集团早已抢先布局前海，自2007年以来，从轨道交通建设，到“轨道+物业”战略，持续深耕核心区域，打造了深铁前海时代项目、深铁前海国际枢纽中心等标杆级TOD综合体，涵盖国际甲级写字楼、高端住宅、智慧社区、商业中心以及前海深港基金小镇等多元业态，持续提升前海片区的城市形象和居住价值，为区域发展注入源源不断的动力。