人物简介 

詹前仕，1940年生，广东普宁人。原普宁当地人民教师，1986年辞去教师工作落户宝安西乡（当时隶属新安镇），参与宝安县大型商住小区——龙珠花园管理处筹建工作，被聘为管理处主任，是宝安商品房小区物业管理的开创者。1995年任西乡镇龙珠居委会首届负责人，其个人获市、县、镇各级表彰十余次，事迹获《深圳特区报》专题报道，广东省老领导寇庆延亲题“特区一片绿叶”予以褒奖。

/ 口述时间 /

2025年11月28日

/ 口述地点 /

深圳市宝安区西乡街道

龙珠花园小区龙珠公寓

/ 本期采写 /

金晶

/ 本期摄影 /

李雅静 李秉容

1986年的宝安，正值改革开放初期，黄土路与脚手架勾勒出城市发展的轮廓。这一年，《南方日报》副总编辑李钟声前来采访时任新安镇镇长文勋时，新安镇的房地产开发已初具规模，成为外界关注的焦点。

六年后，李钟声再度踏访，采访对象换成了我，时任龙珠花园管理处主任。后来出版的报告文学《龙珠吐艳》，便记录了这片拥有85栋楼宇、1400户居民的社区，如何通过独创的物业管理模式成为行业标杆。

46岁，用现在的话说，正是“闯”的年纪。当年，46岁的我离开老家，辞去教师工作，来深圳“闯一闯”。没想到，我还真“闯”出了名堂——带着龙珠花园蹚出了一条住宅小区物业管理的“样板路”。

从零起步：让“无人管”小区有了“主心骨”

1986年的宝安，“商品房”还是个新鲜词。改革开放初期，宝安房地产经济发展迅猛，开发了不少商品房。时任新安镇镇长文勋看准西乡片区依傍特区、地价却远低于特区的优势，大力推进房地产工作，通过合资等形式，在西乡河两岸及后山建起连片住宅，吸引了香港及广东省内外人士前来购房落户。

我与深圳的缘分，也始于这股改革春风。1984年，我和妻子从普宁老家来到深圳看望在这里工作的大儿子和妹夫，一下子就被震撼了，我看到了改革开放带来的活力和变化。我也想“闯一闯”，于是回老家辞去了教师工作来到了深圳，想在此安家落户。当时在香港的大哥得知我的想法后，便推荐了位于西乡河边的龙珠花园。该小区紧邻107国道，地理位置优越，由深圳经济特区房地产公司、四川华西公司与宝安县新安镇房地产公司联合开发，共建有85栋楼、1400户，是当时宝安颇具档次的小区。

1986年，我购置了龙珠花园的房产，凭借一纸购房证明，带着家人入户宝安定居。购房入户，是当时新安镇推出的一项创造性举措，得益于这一政策，龙珠花园成了“香饽饽”，多数业主尤其是香港同胞，通过在此购房解决了内地家属的安置问题。

住进龙珠花园，我发现，这座拥有十几栋新楼的小区，竟没有专职管理人员，环境杂乱，水电故障无人维修，治安更是无从谈起。在特区成立前，深圳与其他城市一样，住宅区未实行统一商品化管理，房屋按产权归属划分管理责任，环境卫生由环卫部门和居委会负责，绿化由园林处统筹，缺乏统一的管理标准、制度及高素质管理队伍，各自为政导致小区管理极为松散。

在宝安安顿下来，本来凭着离职时老家教育局给我开的证明，加上中师文凭，可以继续从事教育工作，但是我自己却犹豫了，教了20多年的书，也想趁着这个机会给自己的人生换个活法。住在龙珠花园小区，我观察了一段时间，心里有个想法，这里不仅是自己一个人的家，也是几千个人的家，能不能把这个管起来？

其实在1985年龙珠花园建设初期，西乡龙珠投资开发公司就公开招聘管理人员，但始终没有找到合适的人选，也没有形成可行的管理方案，小区管理的问题一直悬而未决。我把小区的现状、存在的问题、居民的诉求，以及专业化管理的必要性，一条条梳理清楚，认认真真写了一份报告，直接递交给了开发公司，希望公司能重视小区管理问题，毛遂自荐牵头组建专门的管理团队。

报告提交后，起初并无回应。后来我才知晓，兼任公司总经理的是新安镇副镇长刘焕棠，他看到报告后，对我这个“毛遂自荐”者既感兴趣又有些迟疑——毕竟“物业管理”在宝安尚无先例。但他同样迫切希望管好这个大型住宅区，他约我面谈。面谈时，刘副镇长说：“龙珠花园是新安镇的门面，必须管好。你的想法很好，我赞成。你先带几个人筹备管理处，暂任副主任。”我爽快回应：“只要能把事情做起来，职位不重要。给我三个月时间，干不好，随时炒我鱿鱼。”这番话既是让领导放心，也是给自己加压。

1986年10月，面谈敲定意向后，也就是短短几天时间，管理处的班子就初步搭起来了。总公司协助调配了4名工作人员，加上我，一共5人，2名专业水电工，3名管理员，就把小区管起来了。

摸索筑基：从“管琐事”到综合管理雏形初现

管理处正式成立后，我们面临的首要难题就是无成熟模式可借鉴。尽管1981年深圳已诞生内地首家物业服务企业、东湖丽苑设立首个小区管理处，但彼时这些经验难以辐射宝安，龙珠花园周边多为村屋，同类小区管理粗放，没有可照搬的范本，我们只能摸着石头过河，从住户需求出发搭建管理体系。

我们打破以往水电、卫生、治安、绿化各管一摊的分散格局，立足小区1400户住户的生活需求，开创性搭建宝安早期商品房小区综合统一管理模式，实行“一站式”兜底服务。核心工作涵盖水电管网管护与故障抢修、环境卫生清扫、绿化养护、公共设施及化粪池疏通，同时兼顾治安巡逻、停车秩序、出租屋管理，还协助办理户口迁入、落实计生政策等社区事务，真正做到“小区事、管理处管”。

初创阶段的管理处仅5人，人员架构极简高效、全员身兼数职：2名水电工24小时待命，负责公共设施养护与住户上门维修；2名管理员兼顾治安、保洁、住户沟通等多项工作，无固定单一岗位职责，随时补位。我作为负责人不坐办公室，每日全小区巡查，发现问题当场处理。后续随着管理范围扩大，团队逐步扩充至50人，全员分工协作，把服务落到实处。

运作初期，资金与收费是两大难关。1986年宝安无物业收费标准，镇里和开发公司仅协调人员与场地，无财政拨款支持运转。我思考后，结合住户承受能力制定了收费方案：住户按月每户8元收取管理费，外围商场按每平方米0.15元计费。起初住户不理解，管理费和水电费收缴困难，我们便从住户最关心的水电问题切入，全面排查管网、逐户更换老旧设施，提供随叫随到的维修服务。

住户切实感受到专业化管理的便利后，抵触情绪逐渐消散，缴费工作顺利推进，稳定的管理费收入支撑起管理处日常运转，这套从零摸索的综合管理机制，也让小区彻底告别无人管的乱象。

闯出新路：以“自负盈亏”激活管理活力

三个月，我给自己下的“军令状”时间很快就过去了，1987年1月，西乡龙珠投资开发公司给我发了聘书，正式聘任为龙珠花园管理处主任。随着管理工作逐步走上正轨，我向新安镇政府提交《龙珠花园综合管理条例》，不仅明确“综合管理”理念，还创新性地提出自负盈亏的经费运营模式。

条例明确，小区管理处以“全心全意为住户服务”为宗旨，核心任务是加强小区政治工作领导，统筹管理各项行政事务及相关业务；管理职权包括向住户收取管理费、制定及修订管理规则与公约、聘用员工、为住户办理日常事务、负责卫生清洁、绿化养护、水电管理、治安防控、民事纠纷调解、公共设施维护、执行公约、拆除违建、对违规行为进行教育与处置、追缴违约费用等。

人员编制方面，设主任1名、出纳与会计各1名、管理员（含花木工、水电工、管道工、清洁工、治安员等）共50名。工资也是按照职务等级进行定级，包括基本工资、补贴以及奖金等，管理层干得好，一个月就可以拿到200多元。为了激励员工，我还推行管理承包制，工作人员薪酬与承包指标挂钩，完成承包任务且优秀者获奖励，一个月也可以拿到100多元，未达标者扣发工资甚至解除聘约，极大调动了团队积极性。

龙珠花园管理处治安队合影。

工作制度上，则要求全体工作人员恪守职责，严格遵守政府规定的作息时间，实行考勤登记；周末安排人员轮流值班，确保全天有人在岗——毕竟小区内不少港澳同胞会在周末返乡团聚，必须保障服务不中断。龙珠花园管理处实行经济独立核算、自负盈亏，收取的管理费除支付工作人员薪金外，剩余部分作为公共事业发展基金。

龙珠花园的管理模式很快声名远扬。宝安县县城管理委员会办公室编制的内部材料《县城管理》，专门刊发《龙珠花园住宅实行综合管理成效显著》一文，提及龙珠花园通过一系列有效举措，在卫生、绿化、治安等综合管理方面成效突出，得到各级领导与各界人士的高度评价。

值得一提的是，管理处的经费走出了一条良性循环的发展之路：一是由建设单位提供商场等物业资源，通过经营实业获取利润补充管理经费；二是收取住户与商户管理费。当时，住宅每户每月管理费定为8元，商场按每平方米0.15元收取。两项资金专款专用，统一用于小区下水管道、路灯等设施的更换与维修，以及环境卫生清扫、园林绿化养护、治安秩序维护和工作人员工资福利发放。自1988年起，我详细记录小区公共投资建设的每一笔经费支出，做到账目清晰、有据可查。

当时，宝安县已有六个投入使用的住宅区，除龙珠花园外，其余均以政府拨款为主，管理效果远不及龙珠花园。我们的模式因此被作为先进典型推广。为确保制度落地，我们组织住户共同制定《龙珠花园管理公约》，不仅印发至每户家庭，还在小区宣传栏张贴，广泛宣传教育，引导外来人员共同遵守。

升级迭代：从“小区内”到“更广泛”的责任延伸

时代在发展，小区物业管理工作也需与时俱进。随着宝安城市化进程加速，我们的物业管理模式也迎来拓展升级，而1992年盛夏龙珠路口商铺的大火，成为模式升级的重要转折点。

火灾发生后，镇领导赶赴现场，严肃质问我：“这是怎么管理的？”其他领导随即解释，按责任划分，龙珠路口商铺归城管办管理，小区管理处仅负责住宅区内居民楼。尽管此次火灾不在我的管理范围内，但仍给我带来巨大震撼，让我深刻意识到“安全是底线”。

随后，我们立即启动全方位安全升级。首先强化治安队伍建设，聘请部队退伍副排长张志标担任操练教头，招募文武双全的陈亮淮担任治安队长，并吸纳多名训练有素的退伍军人，组建起一支高素质治安队伍。这支队伍堪称管理处的“多面手”，既是工作队、劳动队，也是宣传队、灭火队，被西乡派出所誉为“特殊辅警治安队”，还曾荣获市公安局集体三等功、市公安局先进治安巡逻队等荣誉。

实战检验了队伍的战斗力。后来小区内再次发生火灾，西乡消防队赶到时，我们已成功扑灭大火。镇安防主任见状说：“看到詹主任和陈队长在，我就放心了！”随即下令消防队返程。

我们还主动升级技防设施。1994年，在西乡派出所部署指导下，龙珠花园成为辖区首个安装楼宇防盗对讲门的小区，全县四十多个派出所负责人专程到场学习，电视台还进行了现场直播。1995年，龙珠花园成为全市首个无需检查验收、直接达标的“安全文明住宅小区”。

龙珠花园小区是全市第一个免接受检查验收的“安全文明小区”。

此外，我们还牵头打造了“龙珠路夜市”。龙珠路紧邻107国道，是进出龙珠花园的主要通道，一侧为商铺，另一侧紧靠西乡河，人流量较大。20世纪90年代初，大量内地居民涌入深圳求职，不少人暂居西乡，但就业机会有限，部分无业人员引发的治安问题直接影响小区安全。

为此，我萌生了利用龙珠路区位优势搭建夜市的想法。夜市涵盖服装、日用百货售卖及露天排档等业态，为不少人提供了生计。我们管理处主动承担起夜市的治安管理工作，虽然工作量大幅增加，但龙珠路夜市逐渐打响名气，成为“宝安夜市经济”的早期雏形。

标杆引领：从行业样本到立法参考的进步

1989年，龙珠花园斩获首个全市性荣誉——“深圳市爱国卫生先进单位”。此后七年，小区荣誉不断，连续获评爱国卫生先进单位、市文明住宅小区、安全文明小区、安全文明达标小区，还荣获市公安局“群众治安先进单位”、集体三等功等称号。我个人连续四年获市级、两年获县级、五年获镇级文明住宅先进个人荣誉，小区治安队长陈亮淮还荣立二等功。

1991年，深圳市召开基层城市管理工作经验交流大会，龙珠花园作为全市20个物业管理先进基层单位之一、宝安县唯一基层代表参会，我在会上作了题为《上下一致，共创文明区》的报告，全面分享了管理处落实岗位责任制、加强治安队伍建设与培训、通过协同协作实现综合管理提质增效等经验。

随着知名度不断提升，《南方日报》《深圳特区报》等媒体纷纷前来采访报道龙珠花园的管理故事。1992年，我收到一份特殊的荣誉——广东省老领导寇庆延在《深圳特区报》上读到《龙珠住宅区的老园丁》一文后，欣然题赠书法：“这个住宅区，大道小径清清净净，高楼别墅，花木掩映，人们都知道，多亏被人们称作老园丁的管理处主任。”后来，寇老又特意题写“特区一片绿叶”墨宝相赠。广东省委老领导黄浩、深圳市委老领导刘波也赠书于我，对龙珠花园管理处的工作予以肯定。

当深圳市着手推进住宅区管理立法工作时，龙珠花园的先进经验成为重要参考。我清晰记得，1994年6月，深圳市人大常委会为审议制定相关法规开展基层视察，时任市人大常委会主任李海东率队到访龙珠花园，实地查看小区管理情况并听取我的经验介绍，对我们的工作给予充分认可。

总结下来，我觉得龙珠花园的管理探索，就是宝安一个敢闯敢干的实例。我们打破了依赖政府、服务单一的固有模式，以市场化思维、制度化管理、全方位服务构建起可持续的住宅小区管理体系，这也是今天物业管理工作的框架。我们支持政府不拨款，向市场要效益，用服务赢口碑赚经费，并且坚持取之于民，用之于民；同时，坚持全维服务，一站式解决业主的事，以及，让业主参与小区共治共建，多方拧成一股绳。

1994年11月1日，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》正式颁布实施，这是我国首部物业管理地方性法规，标志着深圳特区物业管理迈入规范化、制度化发展阶段。我至今仍保留着当年的条例文本，在多个章节中都能看到龙珠花园物业管理实践的影子，能为深圳物业行业立法提供点参考，成为行业样板，是我这辈子最自豪的事。

 记者手记 

触摸一座城的初心

推开龙珠公寓的门，詹前仕老人向我展示了整整一间屋子的资料——照片已有些泛黄，旧文件的纸页边缘早已磨损卷曲，墨迹却依旧清晰如昨。那一刻，我忽然明白：眼前这位85岁的长者，用一间小屋浓缩了宝安物业管理行业的奋斗史。

整个采访持续数月，每次交谈，老人都沉浸在过往的岁月中，叙述里藏满无数滚烫的细节：为收取8元管理费挨家敲门甚至遭受责骂；小区账目本上的每一笔支出，都凝聚着他的心血……这些琐碎如尘的微光，最终汇聚成照亮行业前行的火炬。而詹前仕身上这份近乎执拗的责任感，让龙珠花园在20世纪90年代就成为全国物业管理的样板——它用实践证明：真正的物业管理从来不是冰冷的服务交易，而是用双手编织的社区温度。（金晶）