龙华新闻全媒体记者 宋彪/文 陈建华/图

▲深圳能源-西门子能源合作产业园。

在深圳市龙华区观湖街道，一片曾经的老旧厂房正悄然蜕变为现代化高端产业园。这里是松元厦“1+6”转型升级试点项目的所在地，也是松元厦股份合作公司从传统“房东经济”迈向“空间+资本”多元赛道的生动缩影。

十年前，这里的股民们还在守着老旧厂房收租，日子虽不算富裕，却也安稳。如今，随着深圳能源-西门子能源合作产业园项目主体结构封顶，一座承载新能源产业集群的高标准园区即将交付使用。这场转型背后，是一个集体经济组织“摸着石头过河”的探索，更是一场观念与机制的深刻变革。

破局

从“舍不得稳当饭”到“算清长远账”

2016年，当松元厦股份合作公司第一次接触到“1+6”政策时，摆在面前的是一条没有先例可循的路。

“1+6”是深圳全国首创的集体工业用地入市改革模式，通过公开市场交易获取收益和物业，而非传统的“种房子”收租。对于习惯了“颗粒归仓”的股民来说，放弃眼前的稳定租金，去博一个未来的“空间+资本”模式，谈何容易。

“当时最大的压力，不是政策看不懂，而是股民舍不得‘稳当饭’。”松元厦股份合作公司相关负责人回忆道，“那时候老旧厂房收租，虽然钱不多，但天天见现钱。让大家放弃这种短期收益，确实需要极大的耐心。”

为了说服股民，公司董事会没有回避矛盾，而是带着大家一笔一笔算账。

“我们主要从三个层面去拆解。”该负责人说，“一是算清‘长远账’——传统‘房东经济’天花板很低，随着厂房老化，租金不仅会降低，还可能停滞。而‘1+6’模式带来的是资产增值和可持续收益。二是讲透‘规范化’——项目从收益到物业运营全程合规透明、可监督。三是让股民看到政府的决心和产业的底气。”

他补充道：“我们告诉股民，龙华区把工业园区升级作为核心战略，我们认准了这个方向就坚定不移地干。看着龙华区新能源、半导体产业集群在崛起，我们相信好的地段配上好的产业运营，未来的分红收益一定会远超过去。”

信心并非凭空而来。在风险评估上，公司引入了国企龙华深能科技，由国企全额出资，股份公司以土地入股，风险共担、利益共享。资金监管账户专款专用，政府全程监督，确保资金安全。“选有实力、有产业运营经验的合作方，保底收益、招商保障、运营兜底，租不出去有人担。”该负责人说。

就这样，2016年6月，松元厦股份合作公司与市规划和自然资源局龙华管理局、观湖街道办事处签订了《“1+6”转型升级试点项目框架协议书》，成为全区第一个“吃螃蟹”的试点。

攻坚

清租的“有情操作”与铁三角协作

协议签了，真正的硬仗才刚刚开始。

2016年9月，清租工作正式启动。几十家租户中，有经营了十几年的老企业，也有对补偿标准心存疑虑的小商户。如何既按节点推进，又保障租户权益？公司给出的答案是：“有情操作，无情标准。”

“严格按节点推进是底线，这是为了保护全体股民的利益，不能因为个别人耽误大局。”该负责人说，“但保障租户权益是温情。我们没有‘一刀切’，而是一户一户地谈。”

印象最深的是一家制造业老企业。老板抵触情绪很大，觉得是赶人走。“我们前后去谈了十几次，不仅算经济账，还帮他分析搬迁后的物流成本、员工稳定性。”该负责人回忆道，“最后他理解了，这是城市升级的必然趋势。”

在补偿落实上，公司严格按照合同和评估标准，将1460万元补偿金一分不少地发放到位，确保租户搬得走、安顿好。同时，公司还主动帮租户联系周边空置厂房，协调政府给予部分搬迁补贴。到2018年初，地块顺利移交。

项目能顺利推进，靠的不仅是耐心，还有一个被反复验证的协作机制。

“1+6项目能成，核心就是打破了壁垒，构建了一个‘政府统筹+国企实施+集企参与’的铁三角机制。”该负责人介绍道，“政府是引路人，规自部门和街道办帮我们攻克了土地整备、规划审批这些硬骨头。国企是主力军，龙华深能科技负责资金投入、建设施工和后期的招商运营，这些都是我们自身做不到的。股份公司是根基，我们最了解集体资产和村情民意，负责协调租户、凝聚股民。”

这种互补，被形象地概括为：国企出“钱”和“力”，我们出“地”和“情”。2023年1月，龙华深能科技成功竞得该地块，拟建设深圳能源-西门子能源合作产业园，推动国际高精尖能源技术国产化。如今，项目主体结构已封顶，进入外墙装饰和园区附属工程阶段，预计一年内交付使用。

转型

从房东到“产业合伙人”

项目封顶那天，许多股民自发来到现场。“看着‘封顶大吉’的那一刻，大家心里的石头落地了。”该负责人说，“现在的股民，关注点已经从‘什么时候给钱’变成了‘招什么商、分多少红’。他们开始主动询问产业园的招商进度，关心未来的产业定位。”

这种变化，倒逼着公司自身加速转型。

“过去我们是‘房东’，只要房子不漏雨、不坍塌，租户按时交租就完事了。现在我们是‘产业合伙人’，需要懂产业、懂资本、懂服务。”该负责人坦言，经营理念变了——从“收租思维”变成了“服务思维”，关注的不是租户租得贵不贵，而是产业聚不聚、企业活得好不好。

人才结构也随之改变。现在的公司班子里，除了传统的财务、法务，急需补充产业招商、资本运作、数据分析这类复合型人才。“我们也送员工去国企、头部产业园挂职学习，倒逼自己升级。”

按照协议，松元厦股份合作公司将获得30%的成交地价款及20%的地块总建筑面积返还。这些物业未来的运营，公司已经有了清晰的规划。

“我们不仅要做‘空间的提供者’，更要做‘价值的创造者’。”该负责人表示，“1+6模式已经成为我们的核心模板，我们把它总结为‘松元厦经验’，接下来会坚定不移地复制升级。”

在观湖北项目中，公司正在将“国资+集资”的合作模式进一步深化，探索基金化投资的路径，不仅持有物业，还要参与产业股权投资，让集体资产真正实现“资本赋能”。

未来三年，公司的规划清晰而务实：第一是把正在建设的新园区运营好，争取第一年满租，实现分红落地；第二是依托观湖北利益统筹项目，继续推进产业升级；第三是强化数字化治理，让集体资产的运营、交易、分红全流程可追溯，真正保障股民权益。

从2016年的“摸着石头过河”，到如今项目封顶、蓝图绘就，松元厦的转型之路印证了一个朴素道理：只要算清账、走对路、沉下心，集体经济完全可以从低效的“房东经济”走向高质量的“产业合伙人”之路。而随着龙华区数字经济浪潮的奔涌，这片土地上的故事，才刚刚开始。